Voici pourquoi les trentenaires ont intérêt à rester locataires

"Devenir propriétaire est un choix plus psychologique que rationnel. Les primo-accédants d'aujourd'hui pensent transmission, préparation à la retraite... mais ignorent qu'en achetant leur logement, ils peuvent perdre de l'argent!" : pour Sandrine Allonier, directrice des études économiques du courtier Meilleurtaux.com, de nombreux acheteurs auraient en réalité intérêt à rester locataires. C'est notamment le cas pour les trentenaires urbains, la fameuse « génération Y », dont la vie familiale et professionnelle évolue beaucoup. Pourtant, ceux-ci représentent un tiers des milliers de dossiers que le courtier transmet aux banques. Chez son concurrent Immo-prêt, ils représentent même 72 % des dossiers traités. L'Insee ne calcule pas le profil économique de ces ménages, mais, si l'on se réfère à Meilleurtaux.com, le revenu moyen de ces couples trentenaires primo-accédants est de 4.677 euros. Un chiffre sans doute bien supérieur à la moyenne française, mais qui s'explique: ces futurs propriétaires ne décident de sauter le pas que s'ils disposent de revenus suffisants, supérieurs à ceux du reste de la population. Leur emprunt moyen, de 175.000 euros sur vingt ans, se traduit en effet par des mensualités d'au moins 1.000 euros, ce qui correspond, compte tenu des exigences des banques, à au moins 3.000 euros de revenus nets mensuels.

Un ticket d'entrée trop élevé

Ces trentenaires, aspirants propriétaires, savent-ils que la donne a changé? Fini, la "culbute" immobilière. L'heure est à la stagnation, voire à la baisse des prix. Pire, ces jeunes arrivants sur le marché paient la frénésie passée: après plus de 120% de hausse en quinze ans, le ticket d'entrée est devenu très élevé et, souvent, trop élevé. Quant aux perspectives d'appréciation du bien, elles ont disparu. Ils ne peuvent plus s'endetter, comme les générations précédentes, en se disant que la hausse leur permettra, quel que soit leur prix d'achat, une sortie par le haut. Avec l'arrêt de la hausse des prix, il est temps de se poser la question "acheter ou louer".

Difficile d'admettre que "jeter un loyer par les fenêtres" puisse être plus rentable que de payer une mensualité. Et pourtant. Le simulateur mis en place par Meilleurtaux.com et Asterès (cliquez ici pour y accéder) permet de faire un constat étonnant: à Paris, un trentenaire met en moyenne... vingt et un ans pour que l'achat soit plus rentable que la location d'une surface similaire. Cela signifie qu'en revendant son bien avant deux décennies, un trentenaire parisien ferait une moins bonne affaire qu'en plaçant son capital et son excédent d'économies mensuelles.

Le simulateur, pour arriver à ce résultat, prend en compte, d'un côté, le prix du bien, l'apport, le taux d'emprunt, et il tient compte de tous les frais: notaire, crédit immobilier, assurance-crédit, charges de copropriété. De l'autre, il comptabilise le coût d'une location équivalente et le placement, sur un simple livret A, de l'apport disponible et de la différence entre la mensualité et le loyer. Deux décennies, c'est un défi pour un jeune couple, forcément appelé à évoluer et à bouger professionnellement.

Un achat rentable au bout de 20 ans seulement

Carla Gonçalves, 33 ans et cadre dans la mode, a fait ce constat amer. "Malgré 50 000 euros d'apport et deux salaires corrects, mon mari et moi avons renoncé à acheter le 55-m2 que nous convoitions à Puteaux, non loin de la Défense. Il fallait vingt ans pour que l'achat soit rentable. Trop pour un appartement qui aurait vite été trop petit, et, en plus, notre budget devenait serré. La mensualité était le double du loyer." Ce constat, valable à Paris et dans sa banlieue, se vérifie aussi à Lyon et dans plusieurs grandes villes de France.

Marie Pérardelle, spécialiste de l'ingénierie patrimoniale à Primonial, voit d'autres raisons de remettre en cause le dogme de l'achat de son logement. "C'est une bonne idée... tant que cela n'oblige pas à ne faire que cela de son épargne et à renoncer à préparer sa retraite. Il est contre-productif d'y consacrer tout son argent." Pour elle, la génération Y doit envisager l'immobilier de manière non affective.

Ne pas renoncer pour autant à investir dans la pierre

Pourquoi ne pas employer la différence entre ce qu'aurait coûté une mensualité de remboursement et le loyer effectivement payé à un investissement locatif, dans une ville où le prix au mètre carré est plus raisonnable qu'à Paris, Levallois ou Lyon? Cet écart représente en moyenne 250 euros pour les transactions répertoriées dans notre tableau, et jusqu'à 620 euros à Paris. Cela peut sembler modeste. Mais, en y ajoutant les revenus supplémentaires qu'apporteront les futurs locataires, cela permet de mobiliser un crédit de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Et à la revente, la plus-value sera forcément positive, lorsqu'elle sera comparée à la dépense mensuelle réelle. De plus, les intérêts du crédit et les charges locatives sont déductibles des revenus locatifs imposables. Acheter dans le neuf permet aussi, sous certaines conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt.

Quelques précautions s'imposent toutefois. Pour que le montage tienne, il faut que le bien soit loué. Priorité, donc, aux villes dynamiques et aux quartiers en vue. Il est aussi utile de comparer les différents "deltas", c'est-à-dire l'écart entre le prix du mètre carré à l'achat et à la location selon les localisations. Plus la différence est faible, plus l'acquisition à but locatif est rentabilisée rapidement. C'est le cas à Strasbourg et à Montpellier, par exemple. Autre possibilité, moins risquée celle-ci: les résidences meublées pour étudiants ou personnes âgées. Elles offrent un loyer garanti, mais - attention! - immobilisent le capital, dans le cadre d'un bail sur neuf, douze ou quinze ans, signé avec un gérant.

Les SCPI offrent une approche plus adaptée aux moyens des trentenaires

La génération Y, qui peut emprunter sur de longues périodes, ne doit surtout pas passer à côté de l'effet de levier du crédit, même si elle n'achète pas sa résidence principale. Pour profiter des taux d'emprunt actuels, elle peut se tourner vers l'immobilier locatif traditionnel, neuf (entre 3 et 4% de rendement annuel) ou ancien (4 à 7%). Mais elle peut aussi s'intéresser au marché des SCPI (Sociétés civile de placement immobilier), des sociétés qui investissent et redistribuent à leurs porteurs les loyers perçus. Dans ce cas, le rendement sera plutôt de l'ordre de 5,5 %. Avec deux avantages importants pour un jeune ménage: la possibilité, contrairement à un achat immobilier, de proportionner totalement son investissement, à l'euro près, à ses moyens. Et la certitude de percevoir des revenus sans avoir à s'occuper de gestion.

Emmanuel Ducros - Challenges.fr